Qui viu de l’habitatge
Per què l’habitatge és inassequible a Barcelona: el que diuen les dades creuades dels 73 barris, de qui són els pisos turístics, qui compra, els grans caseros, els fons i els portals. Amb la font de cada xifra.
- De 10.651 pisos turístics registrats a Barcelona, 6.237 (el 59%) són d’empreses, repartits entre 1.128 societats.
- 187 empreses amb deu pisos turístics o més en controlen 4.020, el 38% de tots els de la ciutat.
- A Catalunya, els caseros més grans són CaixaBank (5.060 pisos de lloguer), Cerberus (2.880) i Blackstone (2.600), segons Atlas Real Estate Analytics.
- Comprar per llogar rendeix més a Nou Barris (5,6% brut) i Ciutat Vella (5,5%) que a Sarrià-Sant Gervasi (3,4%).
- Un 32% dels pisos que es compren a Barcelona els compren estrangers; el 2007 eren el 7,5% (Notariat).
- idealista va facturar 346 milions d’euros el 2025, amb un benefici d’explotació (EBITDA) de 160 milions.
L’arrel del problema: el que diuen les dades
- El preu segueix la renda del barri… La renda per persona explica la major part del preu de compra (correlació de 0,87): cada 1.000 € més de renda per habitant, el metre quadrat es demana 171 € més car.
- …però on hi ha pisos turístics per habitant, es demana més del que tocaria.Si a cada barri li restem el preu que li correspondria per la seva renda, el que sobra va junt amb pisos turístics per habitant (0,55), pisos d’empreses (0,40), grans propietaris (0,25). Els barris on el preu supera més el que pagaria la gent que hi viu:
- I ara la pujada arriba als barris amb menys renda.En un any, el preu demanat ha pujat:
| Barris | Pujada en un any | Preu mitjà |
|---|---|---|
| El terç de barris amb menys renda (22) | +12,9% | 3.414 €/m² |
| El terç del mig (22) | +7,7% | 4.496 €/m² |
| El terç amb més renda (24) | +6,5% | 6.397 €/m² |
Quan el centre ja és inassequible, la demanda es desplaça cap als barris populars i és allà on els preus pugen més de pressa. Barri a barri: Lloguer i preus.
Les peces que hi ha al darrere
- Demanda de foraUn 32% dels pisos que es compren a Barcelona els compren estrangers; el 2007 eren el 7,5% (Notariat).
- Inversió i turismeEl 59% dels pisos turístics registrats són d’empreses. Els fons grans tenen milers de pisos de lloguer a Catalunya i des del 2025 en venen una part.
- Poca construccióDel 2016 al 2025 es van acabar 15.021 habitatges a Barcelona, un 36% dels del 1998-2007, mentre la ciutat guanyava 119.536 habitants: 8,0 per cada pis nou. Segons els notaris, a Catalunya caldrien entre 30.000 i 35.000 habitatges nous l’any fins al 2030, el doble del que es construeix.
- Sous que no arribenComprar a Barcelona costa 12 o 13 anys de sou mitjà català, i els compradors de 18 a 30 anys han passat del 24,8% al 12,8% de les compres a Catalunya.
- Qui hi guanyaEls propietaris que venen, els que lloguen i els intermediaris: el principal portal va tenir 160 milions d’euros de benefici d’explotació el 2025.
El que les dades no diuen. Són correlacions entre barris: indiquen què va junt, no què causa què. El Banc d’Espanya no veu una bombolla com la del 2008: les hipoteques cobreixen de mitjana un 80% del preu (el 110% abans del 2008) i hi falten habitatges. Fonts: Notariat via betevé, euribor.com.es, Banc d’Espanya via El Español, i les fonts de cada apartat d’aquesta pàgina.
On guanya més qui compra un pis per llogar-lo
Rendibilitat bruta: el que es cobra de lloguer en un any dividit pel que costa comprar el pis. A tota la ciutat, un 4,4%. És més alta als barris populars i al centre que als barris rics. Barri a barri, com menys renda té el veïnat, més rendeix comprar-hi per llogar (correlació de -0,74): és on més interessa als inversors i on més pressió rep el lloguer.
Per districte
Els barris amb més rendibilitat
Bruta: abans d’impostos, comunitat, IBI, reparacions i mesos buits. Amb preus demanats (lloguer i compra, idealista, setembre de 2026), no amb preus signats. Els barris sense prou anuncis de lloguer no hi surten. També al laboratori en 3D.
De qui són els pisos turístics
Quants pisos té cada empresa
| Pisos turístics per empresa | Empreses | Pisos | Part del total |
|---|---|---|---|
| 1 | 525 | 525 | 4,9% |
| 2–9 | 416 | 1.692 | 15,9% |
| 10–49 | 175 | 3.153 | 29,6% |
| 50 o més | 12 | 867 | 8,1% |
| Particulars | — | 4.414 | 41,4% |
Les 25 empreses amb més pisos turístics
El registre de la Generalitat publica el nom de l’empresa quan el titular és una societat, i no publica el dels particulars. Aquí fem el mateix. Empreses amb noms semblants (per exemple, numerades I, II, III) poden ser del mateix grup, però el registre no ho diu i no les sumem. Ser titular d’un pis turístic és legal si té la llicència. Descarrega totes les empreses en CSV. Dades baixades el 14.10.2026.
On hi ha més pisos turístics d’empreses
| Barri | Pisos turístics | D’empreses | % | Empresa amb més pisos al barri |
|---|---|---|---|---|
| la Dreta de l’Eixample | 1.782 | 1.204 | 68% | GRUPO CORINPA SL (47) |
| la Sagrada Família | 822 | 457 | 56% | CAL PLUJA SL (31) |
| la Vila de Gràcia | 799 | 456 | 57% | JORMAVI SL (16) |
| l’Antiga Esquerra de l’Eixample | 722 | 416 | 58% | UZARA SL (32) |
| Sant Antoni | 667 | 371 | 56% | IBERFINDIM SA (SOCIEDAD UNIPERSONAL) (29) |
| el Poblenou | 457 | 309 | 68% | PRO-LLOGUER POBLE NOU SL (56) |
| la Nova Esquerra de l’Eixample | 507 | 299 | 59% | INMOBILIARIA GALLARDO SL (70) |
| el Poble-sec | 573 | 265 | 46% | INMOBILIARIA COIMBRA SL (39) |
| el Fort Pienc | 366 | 211 | 58% | INMOBILIARIA MUNTANER SL (37) |
| el Camp de l’Arpa del Clot | 295 | 201 | 68% | LACKANTON EDIFICACIONES SL (38) |
| Sant Gervasi-Galvany | 311 | 196 | 63% | INMOBILIARIA GALLARDO SL (32) |
| el Raval | 246 | 182 | 74% | PROMOCIONES SANTUGA 2001 SA (16) |
| el Barri Gòtic | 238 | 172 | 72% | GURB-EUROPA SL (20) |
| Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera | 229 | 166 | 73% | JEB INVERSIONES SL (22) |
| Sants | 248 | 154 | 62% | APARTAMENTOS COSMOPOLITA SL (30) |
Els 15 barris amb més pisos turístics d’empreses. El barri surt del registre municipal de l’Ajuntament, que fa servir el mateix número HUTB que la Generalitat. Mapa complet a Pisos turístics per barri.
Els grans caseros
Els més grans a Catalunya
Barri a barri, quina part dels habitatges és de propietaris amb cinc pisos o més, d’empreses o de l’administració: Grans tenidors per barri. Fonts: Civio i Atlas, via Hoy Aragón (octubre de 2026).
Els fons que venen els pisos de lloguer
- Blackstone (Fidere i Testa)No renova els contractes de lloguer a Catalunya i ven els pisos a mesura que queden buits.
- AzoraVen pisos a mesura que s’acaben els contractes.
- PatriziaVa posar a la venda 543 pisos a la Sagrera, Sant Just Desvern i Badalona, un per un.
Ho atribueixen al topall del lloguer i a l’augment d’impostos per a les empreses que compren habitatge: l’ITP passa del 10% al 20% i l’AJD del 2,5% al 3,5%. Quan un fons ven, el pis sol passar de lloguer a compra: hi ha menys oferta de lloguer i el compra qui té estalvis. Font: idealista/news, juliol de 2025.
Qui compra els pisos
Font: Portal Estadístic del Notariat, via betevé (febrer de 2026). Preu demanat contra preu pagat, barri a barri: Lloguer i preus.
Els portals
Els portals cobren sobretot a les agències per publicar anuncis. Com més cars són els pisos i més es mouen, més valen. El 2021, la CNMC va multar amb 1,25 milions d’euros 7 empreses, entre elles idealista, per un càrtel que obligava les agències d’un sistema compartit d’anuncis a cobrar una comissió mínima del 4% a les vendes.
idealista té pèrdues comptables per l’amortització de la compra de Cinven, no perquè el negoci perdi diners. Fonts: resultats del 2025, venda a Cinven, CNMC.
On hi ha més immobiliàries
608 locals en planta baixa de Barcelona es dediquen a activitats immobiliàries (cens de 2024). Els 12 barris que en tenen més:
Societats immobiliàries en concurs de creditors
| Societat | Última resolució | Data | Pisos turístics | Font |
|---|---|---|---|---|
| EXPERT CONSTRUCCIONES 12 S.L | Administrador concursal nomenat | 9/10/2026 | — | BORME |
| INVERANFION COMPLEMENTOS PATRIMONIALES SL | Canvi d’administrador concursal | 5/10/2026 | — | BORME |
| ZAMORA HOUSE S.L | Canvi d’administrador concursal | 1/10/2026 | — | BORME |
Societats amb un acte «Situació concursal» al BORME de Barcelona (Registre Mercantil de la província: algunes tenen el domicili fora de la ciutat). Compten com a immobiliàries si el nom és del sector, si són titulars de pisos turístics al Registre de Turisme de Catalunya o si surten a les societats immobiliàries del BORME. Un concurs de creditors vol dir que l’empresa no pot pagar els deutes; no implica cap irregularitat. No publiquem noms de persones.
Societats immobiliàries noves
Entre del 12/1/2026 i el 9/10/2026 es van crear a Barcelona 1.123 societats immobiliàries, segons el Butlletí Oficial del Registre Mercantil. Veure-les barri a barri →
Generalitat de Catalunya (Registre de Turisme de Catalunya) · Ajuntament de Barcelona (registre de pisos turístics, cens de locals en planta baixa) · Civio · Atlas Real Estate Analytics · idealista · CNMC · BORME.
Fonts i mètode →